José Urbano Duarte: Crédito imobiliário cresce a passos largos


“De cada 100 imóveis financiados pela Caixa, mais de 99 são feitos para quem está comprando imóvel para moradia. É uma variável nova. As pessoas não estão comprando imóvel como um investimento, mas sim, trocando o aluguel por uma prestação de um imóvel que será seu após o pagamento.”

A Caixa Econômica Federal é líder em crédito imobiliário, com 72,5% do total de imóveis financiados no país. No primeiro quadrimestre de 2013, o banco registrou mais um recorde: aumento de 40% nos créditos contratados, superando a média anual estimada de crescimento de 25%. Em entrevista à Credit Performance, o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, expõe as estratégias do banco para alcançar os resultados positivos e analisa o mercado imobiliário.

De acordo com o executivo, que fez carreira na Caixa e tornou-se VP em 2011, o cenário é ainda mais otimista. “Acreditamos que 2013 será um ano melhor que 2012; e 2014 com certeza será ainda melhor que 2013”, afirma Duarte, acrescentando que os financiamentos necessários para esse crescimento existem. “Construtoras e incorporadoras têm disponibilidade e aprenderam a atuar em uma escala maior em função do desenvolvimento desse mercado. Tivemos uma demanda reprimida por um tempo prolongado, mas essa parcela da população ascendeu socialmente e melhorou a renda. Aliado a isso, os subsídios do governo facilitam o acesso à moradia. Esse conjunto de variáveis gera um cenário positivo de crescimento com o qual contamos e acreditamos com muita firmeza”, reforça.

A confiança da Caixa é baseada em dados concretos. Desde maio de 2012, o banco tem investido fortemente também na população de renda mais elevada. A redução de taxa de juros e dos spreads garantiu mais negócios e, consequentemente, mais clientes. Foram seis milhões de novos correntistas só no ano passado. Para alcançar essa marca, não há dúvidas de que o crédito imobiliário foi – e continua sendo – uma das grandes alavancas. Seguro de que as afirmações sobre uma possível bolha imobiliária no Brasil não passam de especulações sem sustentação, Duarte trabalha para educar financeiramente os brasileiros que recém entraram no setor bancário e, assim, manter os níveis de inadimplência do crédito imobiliário em queda, além de ganhar da própria meta de crescimento estipulada.

CP – Em 2012, o volume de contratações em habitações da Caixa foi de R$ 106,74 bilhões, representando uma expansão de cerca de 26% em relação ao ano anterior. Qual é a previsão para 2013 e qual é a estratégia da Caixa?

José Urbano Duarte – Neste ano, nosso crescimento deve ficar na casa de 25%, chegando a aproximadamente R$ 130 bilhões. A expectativa é continuar crescendo no mesmo ritmo do ano anterior. No entanto, o primeiro quadrimestre já mostra um aumento de 40% nos créditos contratados, que está acima da nossa média anual projetada. No mesmo período do ano passado, fechamos com R$ 28,7 bilhões, o que significa uma evolução de 39,2%. Especialmente a partir de maio de 2012, fizemos uma mudança importante com a redução do spread e das taxas de juros, o que provocou um movimento interessante nos resultados. Afinal, essas ações permitiram alavancar os negócios de uma maneira geral, influenciando tanto no crédito habitacional quanto nas demais linhas comerciais da empresa. A própria base de clientes cresceu, pois o crédito imobiliário é um grande carro-chefe para atrair novos clientes. Em 2012, foram mais de seis milhões de novos clientes. Quem mais cresceu, depois da Caixa, cresceu metade desse número. Nossos diferencias estão relacionados às características dos produtos e às menores taxas no mercado. O cliente está mais bem informado, sabe fazer contas e ver que qualquer meio ponto percentual de diferença nos créditos de longo prazo é significativo no momento de tomada de decisão. Acreditamos que com esse posicionamento ampliaríamos o resultado e atrairíamos mais negócios e mais clientes, mesmo com spreads menores. No final do ano passado, ficou claro que a estratégia foi bem sucedida.

CP – A inadimplência no crédito imobiliário ainda é baixa quando comparada a outros setores. De acordo com o Banco Central, a inadimplência em contratos imobiliários ficou em 1,9%, enquanto para o crédito pessoal foi de 4,7%. Na sua opinião, esse índice estável manterá o padrão num futuro próximo? Quais são os fatores que levam a esse comportamento do comprador de imóveis?

JD – Historicamente, a inadimplência no crédito imobiliário é baixa e vem diminuindo de maneira constante ao longo dos últimos anos. Em 2007, era 1,7%, caindo para 1,2% no fechamento da Caixa em 2012. Isso tem muito a ver com uma série de fatores que vão desde questões mais macroeconômicas – como a melhor condição de renda da população e a alta de empregos -, até fatores mais específicos – como a maneira que um produto de crédito imobiliário é ofertado ao cliente atualmente. As taxas de juros são menores, os prazos em alguns casos são mais longos e você tem um regime na contratação preponderantemente de alienação fiduciária. O nível de possibilidade de retomada de uma garantia, que é fator de manutenção, é bem mais simples que no passado. Além disso, trabalhamos com o sistema de amortização, em que a prestação decresce no decorrer do contrato. Cada vez mais fica mais fácil para o cliente pagar a prestação, pois, medida que o tempo passa, a parte do orçamento consumida pelo valor da prestação diminui. Isso também é um fator que ajuda a explicar o motivo da taxa de inadimplência na habitação ser mais baixa do que nas outras linhas de crédito no mercado.

CP – O Programa Minha Casa Minha Vida foi o grande responsável pelo aumento das contratações no crédito imobiliário. Qual é a aposta da Caixa para esse segmento de baixa renda e o que se pode esperar para os próximos anos?

JD – Se analisarmos a curva histórica de contratação do credito imobiliário, vemos que ela vem ascendendo desde o início da década de 2000, ganhando uma dinâmica nova a partir de 2008-2009. Em 2007, de cada 100 empréstimos para crédito de habitação, 14 eram para imóveis novos e 86 para a compra de uma casa já pronta. Em função do Minha Casa Minha Vida, hoje a taxa é de 40%. Para cada 100, 40 são para novas moradias. Isso tem muito a ver com o Programa Minha Casa Minha Vida, que tem o conceito de financiamento de imóveis novos. Aliado a isso, fazemos hoje um volume em média de R$ 10 a R$ 11 bilhões por mês, que vem crescendo depois do Minha Casa Minha Vida. Acredito que o programa tem uma linha muito bem definida, com orçamento e regras claras até 2014. Temos um horizonte de prazo bem claro da vigência do programa, mas o próprio Governo Federal já tem exposto que vai propor uma forma de dar continuidade ao projeto, para que seja mais perene.

CP – A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de que a concessão de crédito imobiliário crescerá 15% em 2013. Sabidamente, a Caixa tem uma participação maior nesse mercado e, no primeiro trimestre de 2013, mais uma vez bateu o recorde de contratação. O Banco acredita haver algum risco de que um crescimento acelerado possa estimular a criação de um mercado especulativo seguido de uma bolha imobiliária? Por quê?

JD – Acho que há uma série de variáveis objetivas sobre as quais sustentamos a nossa posição. Temos ouvido muita gente falar sobre isso, mas muito mais em forma de especulação do que efetivamente com algum dado estatístico para sustentar uma opinião. Tivemos um momento prolongado com um nível de investimento muito baixo, sendo que toda a relação nesse mercado foi, de uma certa forma, contida de uma maneira artificial porque você não tinha nem disponibilidade, nem linhas acessíveis para financiamento. O mercado praticamente funcionava naqueles nichos que tinham condições de comprar sem financiamento, o que o tornava bastante restrito. A partir do momento que a economia permitiu a entrada de novos consumidores para esse mercado devido às linhas de financiamento, o negócio passou a ser interessante. A Caixa entrou mais forte, outras instituições financeiras também passaram a ver nesse mercado algo interessante. Era normal que naquele momento os preços artificialmente presos durante aquele período se reposicionassem em níveis adequados. Isso aconteceu especialmente entre os anos de 2007 e 2009. Se você analisar o período de 2010 a 2012, verá que a variação dos preços dos imóveis foi similar à variação de diversos outros ativos da economia. Isso é uma primeira situação. A outra questão que, na minha opinião, é a mais relevante, é que no Brasil a maioria compra imóvel para moradia. Temos esse dado nos nossos financiamentos, e, como nossa participação neste mercado é de 70%, temos uma boa mostra para um referencial do que significa o mercado brasileiro. De cada 100 imóveis financiados pela Caixa, 99 são feitos para quem está comprando imóvel para moradia. É uma variável nova. As pessoas não estão comprando imóvel como um investimento, mas sim, trocando o aluguel por uma prestação de um imóvel que será seu após o pagamento. Isso também é uma variável interessante que nos diferencia muito de todos os lugares onde houve esse problema no mercado. Por isso, acho muito precipitado fazer esse tipo de afirmação sem ter esses dados em mãos. O comportamento da variação dos preços está dentro da normalidade. Agregue a isso outro fator bastante relevante: no Brasil, onde os imóveis são destinados para moradia, ainda existe um mercado secundário desses recebíveis muito pequeno. A relação da dívida com a garantia está muito colada no momento original. O que temos hoje é uma relação da garantia bastante confortável, no caso da Caixa de 70%. É um conjunto de fatores que desqualifica uma análise precipitada em relação a isso porque realmente, na minha opinião e na opinião da Caixa, não faz nenhum sentido esse tipo de possibilidade.

CP – O market share de crédito da Caixa também apresentou resultado positivo, subindo de 12,3% para 15%, sendo os principais responsáveis por esse aumento o crédito comercial e o imobiliário. Qual é a meta do Banco para 2013 e qual é o plano para alcançar tal resultado?

JD – Crescemos nas duas linhas, tanto no comercial como no imobiliário. Como eu atuo no imobiliário, vou me ater a essa linha, que representa algo em torno de 60% do nosso portfolio. Por isso, o movimento que fazemos nesta carteira tem uma importância muito expressiva. Em maio do ano passado, quando nos posicionamos mais agressivamente no mercado de média e alta renda, reduzindo as taxas de juros desse perfil de clientes e alongando o prazo do financiamento do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) com recurso da poupança, passamos a fazer sozinhos mais que o mercado. Ou seja, faz um ano que passamos a dominar o mercado também de média e alta renda. E fica claro que esse foi um fator importante para ajudar nesse movimento de ampliação de participação no mercado.

CP – De acordo com o Banco Central, o volume de crédito no país atingiu 52,6% do PIB em novembro de 2012. Por outro lado, a taxa de poupança interna do Brasil gira em torno de 19% do PIB. Há medidas sendo implementadas para incentivar o brasileiro a poupar? O aumento da taxa de poupança interna é a forma de garantir crescimento econômico sustentável a longo prazo?

JD – Evidentemente que a poupança interna é importante em qualquer país do mundo. Mas em relação à participação do total crédito no PIB, na nossa avaliação, ainda estamos dentro de um patamar seguro para continuar crescendo e, por isso, projetamos continuar ascendendo nos próximos anos. Temos um planejamento estratégico apontado para 2022 com o objetivo de nos posicionarmos entre as três principais instituições financeiras do país – e certamente o credito é uma das alavancas. Inclusive, já estamos entre as três na carteira de crédito, dado o movimento que começamos a fazer principalmente a partir de maio de 2012. A curva de crescimento do crédito precisa ser analisada de uma forma mais cuidadosa. Afinal, nem sempre ao tomar um crédito o cliente está assumindo despesas adicionais. Muitas vezes, pode ser uma troca de despesa: do aluguel para o financiamento. Não é necessariamente uma ampliação de endividamento da família. E quando você olha lá no PIB, o aluguel não está na cota. Sou crítico em relação a isso. Olhando pelo crédito imobiliário, que é uma participação importante da Caixa, não dá pra dizer que isso é um problema. É importante analisar qual é a característica e o perfil do endividamento.

CP – Nos últimos tempos, vários esforços têm sido empregados para estabelecer uma nova relação com o novo perfil de consumidor e para que o brasileiro tenha mais educação financeira. Em sua opinião, quais são os grandes desafios dos bancos para compreender melhor o novo consumidor de crédito e as oportunidades que ele abre para toda a indústria?

JD – Temos essa mesma leitura. É fundamental orientar sobre endividamento, principalmente ao público de menor poder aquisitivo – aqueles que entraram no mercado bancário há menos tempo. Temos trazido essas orientações para as nossas campanhas publicitárias, por exemplo, abordando o comprometimento da renda familiar com as prestações de empréstimos. Quando você faz uma redução de taxa de juros, spreads, você contribui para que esse consumo ou essa aquisição de um bem, mas isso deve ser feito observando que consuma menos do seu orçamento. Aí, temos duas alternativas. Ou o cliente pega o que não gastou – por não estar pagando aquele juro – e poupa; ou utiliza esse dinheiro e consume outra coisa. Temos chamado muito a atenção sobre o crédito consciente no momento em que orientamos o cliente, seja pela internet, nas campanhas publicitárias. Para nós tem dado certo. Há uma inadimplência que anda de lado ao longo desses últimos anos, mesmo com o crescimento da carteira. Isso é uma demonstração objetiva que as pessoas que tomaram crédito, pelo menos dentro da Caixa, estão conseguindo pagar normalmente sem recorrer a artifícios de renegociação, ou, no nosso caso, à retomada de bens. Há um conjunto de fatores objetivos que demonstram que as pessoas estão cada vez mais conscientes em relação ao crédito, embora ainda seja um processo de transição. A mídia, a imprensa, todo mundo tem chamado muito a atenção disso. Os agentes financeiros têm seu papel, estamos tentando também auxiliar nesse processo de educação porque é bom para todo mundo. É bom para a pessoa, mas é bom para o sistema também porque a sustentabilidade está exatamente nesse processo. A economia continua girando com as pessoas podendo ter acesso ao que é importante para elas.

CREDIT PERFORMANCE nº 16
Edição trimestral: abril / maio / junho de 2013
Entrevistado: José Urbano Duarte – VP de Governo e Habitação da Caixa Econômica Federal
Crédito: Camila Balthazar

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